Het verwerven van eigendom in Turkije

en het belang van zekerheidstelling

Sinds "de herontdekking" van Turkije is het toerisme enorm toegenomen. Veel vakantiegangers zijn zo gecharmeerd geraakt van het land en de bevolking dat zij zich serieus zijn gaan verdiepen in mogelijkheden om zich –al dan niet op termijn- in het land te vestigen. Mede gezien de grote populariteit van Turkije is het niet verwonderlijk dat men graag bereid is te investeren: de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Turkije is de laatste vijftien jaar zeer sterk gestegen.

Turkije is een gastvrij land en is dat altijd geweest. Tijdens het bezoek van de President van Israël in november 2007 heeft hij in zijn toespraak tot het Turkse Parlement nogmaals herinnerd aan de gastvrijheid, die aan het einde van de 15de eeuw geboden werd aan de Joodse gemeenschap die, gedurende de inquisitie onder de Katholieken Koningen, naar het toenmalige Ottomaanse Rijk is verhuisd.

Hoe gastvrij het land ook is, hoe goed het gevoel ook is, hoezeer uw hart ook spreekt: als u wilt investeren kunt u dat beter met verstand doen.

Bedenk dat er in elk land mensen te vinden zijn die misbruik willen maken van uw onwetendheid. U kent misschien zelfs verhalen als: "In Turkije is mij …….overkomen". Nader onderzoek wijst meestal uit dat de oorzaak van de ellende niet direct aan het land ligt, maar bij de misbruikmakers. Bekend zijn de "aasgieren" van de vakantieplaatsen. Ze hebben een goede babbel, kennen iedereen, spreken uw taal en weten u in te pakken met mooie voorspellingen en hoge verwachtingen. U koopt, u betaalt. Pas later blijkt dat de verkoper niet de eigenaar is en er blijkt geen enkele zekerheid geboden te zijn ten opzichte van de betaling.

Ik heb al veel slachtoffers van deze praktijken in ons kantoor ontmoet.

Geen notaris, toch zekerheid:

Het juridisch systeem om in Turkije het recht van eigendom te verwerven wijkt niet veel af van de basis, zoals die bekend is in de diverse Europese rechtssystemen.

Er is echter wel één essentieel verschil. Anders dan in Nederland wordt de eigendomsoverdracht niet door de notaris gecontroleerd. In Turkije treedt de notaris slechts op als men een koopovereenkomst laat registreren in de Openbare registers.

De akte bindt partijen ook ná levering.

Nu de eigendomsoverdracht niet tot in alle details door een onafhankelijke derde wordt gecontroleerd, zult u er zelf voor moeten zorgen dat de betaling en de overdracht goed verlopen.

Bedenk echter, dat het niet uw dagelijks werk is. Fouten, ontstaan door gebrek aan kennis, zijn snel gemaakt. Zakenrecht is bepaald niet eenvoudig.

Hoewel het niet mogelijk is om een formule te geven waardoor ieder risico uitgesloten wordt, kunnen er wel een aantal punten genoemd worden, die tenminste aandacht behoeven. Het overzicht is zeker niet compleet!

VOORFASE

Is degene van wie u koopt de werkelijke eigenaar? En: wat wordt gekocht? Een kopie van het bewijs van eigendom alleen geeft niet voldoende zekerheid; daarvoor heeft u een verklaring nodig van de directeur van de Openbare Registers. Uit deze verklaring blijkt wie op het tijdstip van afgifteeigenaar was. Voorts valt eruit af te leiden of de onroerend zaak bezwaardismet hypotheken, beslagen en/of inschrijvingen van rechten van derden. Omdat ook de kadastrale gegevens in dit document opgenomen zijn, wordt duidelijk wat u precies koopt.
Als de verkoper en/of eigenaar een rechtspersoon is, dan dient hij een uittreksel uit het Handelsregister te overleggen. Als de verkoper en/of eigenaar een natuurlijk persoon is kan men volstaan met een kopie van een ID-kaart of paspoort.
Neem kennis van het Bestemmingsplan ter plaatse.
Kunt u als buitenlander eigenaar worden van het betreffende onroerende goed. Het kan voorkomen dat er belemmeringen zijn in de Turkse wetgeving die hieraan strikte voorwaarden stellen.
Bestudeer de kopie van de conceptkoopovereenkomst zorgvuldig. Wie betaalt de overdrachtskosten? Wie betaalt de belasting?
Is de koopprijs en het betalingschema duidelijk?
Welke zekerheid wordt er gesteld tegenover aanbetaling en/of termijnbetalingen?
Zorg voor een (getekende) inventarislijst met zaken die in en aan de woning zullen zijn aangebracht ten tijde van de feitelijke levering.
Bepaal vooraf het toepasselijk recht en de bevoegde rechter in geval van geschil.
Wie zal het verzoek aan de bevoegde Militaire Autoriteiten indienen? Wie gaat de kosten betalen?

BOUWFASE

Zorg ervoor dat u een kopie van de bouwvergunning heeft.
Vraag om de bouw- en bestekmaterialen.
Hoeveel jaar garantie wordt gegeven op de ruwbouw?
Heeft u een duidelijke omschrijving gekregen van de materialen die gebruikt zullen gaan worden?
Hoeveel jaar garantie wordt er gegeven op de producten en/of materialen die bij de bouw en de inrichting zijn gebruikt?
Hoe is de Infrastructuur -zoals wegen- als het plan gerealiseerd is? Zijn bij oplevering eventuele zwembaden, buitenverlichting, tuinen, etc. klaar?
Is de woning verzekerd? Zo ja, wat houdt de verzekering in?

EINDFASE

Welke koopprijs wordt vermeld bij de eigendomsoverdracht? Komt deze overeen met de werkelijke koopprijs die u bent overeengekomen?
Wie zal aanwezig zijn bij de eigendomsoverdracht? Bent u dat zelf, of geeft u een derde een volmacht?
Voor wiens rekening komen de af te dragen kosten bij de eigendomsoverdracht?
Een “Iskan ruhsatı'' of een ''Yapı Kullanma Izni'' is een soort bewoningsvergunning, afgegeven door de gemeente nadat de nieuwbouw is goedgekeurd en de sociale premies voor de bouwvakkers zijn voldaan. Zolang u geen bewoningsvergunning hebt kunt u ook niet aangesloten worden op de nutsvoorzieningen, waardoor de prijs van het water en de elektriciteit aanzienlijk hoger is.
Is er een bewoningsvergunning? Zo ja, vraag een afschrift. Als er geen vergunning is, wat is daar de reden van?
Hoe zijn de gemeentelijke heffingen geregeld? Hoe hoog komen deze lasten?
Stel dat u in een gebouw een appartementsrecht of een villa in een ressort verwerft. Ook de Turkse wetgeving schrijft een Vereniging van Eigenaren voor, die bevoegd is om beslissingen te nemen met betrekking tot het onderhoud van het gebouw, het aanstellen van een conciërge, het schoonhouden van het gebouw, et cetera. Hiervoor wordt tijdens de periodieke vergadering van bedoelde vereniging de maandelijkse kosten per appartement bepaald. (Hoe) is dit in uw situatie vastgelegd?
Hoe hoog zijn de maandelijkse servicekosten voor water, licht, huismeester en schoonmaakwerkzaamheden?
Heeft u al een adres en belastingnummer in Turkije?
Heeft u al een rekeningnummer in Turkije? Dit maakt het makkelijker om maandelijkse kosten te kunnen betalen.
Hoeveel bedraagt de jaarlijkse Onroerend Zaakbelasting? Wanneer moet u betalen?